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Coût

La méthode du coût déprécié (ou prix de revient ajusté) consiste à établir la valeur de reconstruction d'un bâtiment pour ensuite y appliquer différentes dépréciations (physique, fonctionnel, économique) dans le but d'en déduire une valeur.  Voici les étapes:

  • Valeur marchande du terrain
  • Valeur contributive des améliorations d'emplacement (aménagement paysager)
  • Coût déprécié du bâtiment (coût à neuf moins les dépréciations : physiques, fonctionnelles, économiques
  • Valeur contributive des dépendances (exemple : Garage, piscine, spa, abri d'auto attaché)

Le résultat de l'addition de ces éléments est la valeur marchande par la méthode du coût

Comparaison

La méthode de la comparaison (ou du prix de vente ajusté) consiste à comparer l'immeuble sujet à des immeubles vendus possédant les caractéristiques les plus similaires au sujet à évaluer. Étant donné que tous les bâtiments sont uniques, nous ajustons les ventes comparables à l'aide des caractéristiques du sujet afin de comparer les édifices sur les mêmes bases. Voici à titre d'exemple, une liste non exhaustive des caractéristiques qui font normalement l'objet d'un ajustement :

  • Temps
  • La superficie du terrain
  • La superficie habitable
  • L'année de construction
  • L'âge apparent
  • Dépendances (Piscine, garage)
  • Présence ou non d'un sous-sol
  • Superficie aménagée du sous-sol
  • Éléments supplémentaires : aspirateur central, système d'alarme, système d'irrigation, thermopompe murale, comptoir en quartz ou granite etc.

Suite à l'ajustement des différentes composantes de l'immeuble, il nous est possible d'émettre notre opinion de la valeur marchande par la méthode de la comparaison.

Revenu

La méthode du revenu consiste à émettre notre opinion de la valeur marchande de l'immeuble en fonction du comportement qu’ont les investisseurs face aux revenus générés par la propriété. Nous analysons ce comportement à l'aide des transactions portant sur des immeubles du même type. Les étapes de l'application de la méthode sont les suivantes :

  1. Estimation du revenu brut potentiel effectif en fonction des données fournies et/ou de notre analyse du loyer marchand.
  2. Estimation du taux d'inoccupation et mauvaises créances en fonction des tendances du marché.
  3. Le revenu brut effectif est le résultat de la soustraction de l'inoccupation au revenu brut potentiel
  4. Normalisation des dépenses d'exploitation (taxes, assurances, salaires, entretien, gestion etc.)
  5. Le revenu net est obtenu suite à la soustraction des dépenses au revenu brut effectif
  6. Application du taux d'actualisation marchand au revenu net pour en découler une valeur marchande
    • Il est possible d'utiliser la technique Hypothèque/Mise de fonds dont le résultat est obtenu suite à un calcul à l'aide des paramètres suivants : pourcentage de financement, pourcentage de mise de fonds, taux d'intérêts, terme du prêt, amortissement du prêt et le taux de dividende sur mise de fonds.
    • Il est aussi possible d'utiliser le taux d'actualisation marchand suite à notre analyse portant sur des transactions d'immeubles comparables.
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